Малувато буде. Скільки грошей від продажу землі піде на пенсії і ремонт доріг

24.09.2019

За 18 років дії мораторію на продаж сільськогосподарської землі Україна ніколи не була ближче до його зняття, ніж зараз. І ніколи не стояла перед порівнянними ризиками через цю реформу. Нова влада має намір максимально використовувати вікно можливостей і період пікової громадської лояльності, який традиційно триває до півроку, прийнявши восени найбільш непопулярні рішення. Зняття ембарго на купівлю / продаж сільгоспземель - одне з ключових з них.

Масштаб питання

Під мораторієм знаходяться близько 9 млн га земель державної форми власності (1 млн га з цієї категорії передали протягом останніх двох років у власність об'єднаних територіальних громад), 27,7 млн га паїв і близько 1,5 млн га сільгоспземель для ведення товарного сільгоспвиробництва. Всього близько 96% сільгоспземель потрапляють під дію мораторію.

Законопроект про обіг земель сільгосппризначення вже написаний - він складається з новел попередніх варіантів, яких напрацювали понад десяток. Згідно з документом, право на покупку землі мають українські фізичні та юридичні особи, хоча засновником юридичної особи можуть бути і іноземні громадяни за умови реєстрації компанії в Україні.

"Нам потрібно дозволити операції з землею для всіх, хто має можливість її обробляти, в тому числі для іноземних громадян, але за умови, що вони реєструють юридичну особу в Україні і тут платять податки. Тобто де-юре доступ до права купівлі земельної ділянки матиме українець - фізична особа і українська юридична особа ", - заявив прем'єр-міністр Олексій Гончарук.

Великий плюс. На думку заступника міністра економіки Павла Кухти, ліберальна модель ринку може дати до 4% додаткового зростання ВВП на рік

Ця норма настільки резонансна, що викликала припущення, ніби внесли її в документ стратегічно, як явну поступку, щоб публічно скасувати під тиском аграрної громадськості і тим самим забезпечити подальше гладке проходження документа. Однак один з членів земельної робочої групи при Офісі президента в бесіді з Фокусом спростовує це припущення: "Я і сам так думав, але чим далі, тим більше переконуюся, що існує щирий намір пустити іноземців на ринок. Один з аргументів: вони більш ефективні, ніж наші компанії, які заробляють в основному завдяки низькій ціні на оренду землі ". З огляду на, що земля - це в тому числі і територія, залишається відкритим питання, як в принципі пояснити громадянам можливість покупки землі в Україні, наприклад, юрособами з російським капіталом. Відсікання країни походження засновника юрособи в законопроекті не передбачено. Але навіть якщо б воно було, є безліч можливостей заховати кінцевого бенефіціара за декількома посередниками і фірмами-прокладками.

Законопроект в нинішньому вигляді передбачає обмеження по концентрації - одна фізособа або компанія не можуть купити більше 35% територіальної громади, 15% області і більше 0,5% країни.

Розробники обіцяють врахувати всі нюанси контролю і пов'язані особи потенційних покупців, однак в новітній історії України Антимонопольний комітет в цьому напрямку ефективної роботи не демонстрував.

Законопроект про обіг подаватимуть в пакеті з супутніми законодавчими актами - зокрема про фінансову підтримку фермерства (назва умовна).

Передбачається, що фермерам нададуть ряд фінансових преференцій - так, з 2020 року планують запустити Програму підтримки здешевлення кредитів на покупку землі. Її наповнять в тому числі грошима міжнародних донорів: ЄБРР, Світового банку, МФК - переговори про це почали вести рік тому. Компенсація складе 15% при ставці 20%. Необхідний обсяг коштів на п'ять років, за розрахунками розробників, - $ 1 млрд. На думку заступника міністра економіки Павла Кухти, ліберальна модель ринку і активна фінансова підтримка фермерів, зокрема на придбання землі, може дати до 4% додаткового зростання ВВП на рік.

Михайло Гладій, екс-міністр АПК, впевнений, що ринок землі треба було вводити раніше - хоча б з огляду на те, що 7,2 млн селян отримали паї і не можуть розпоряджатися своєю власністю. Притому він вважає, що навіть при самому ліберальному форматі ринку масового розпродажу земель в Україні не відбудеться. "Оцінка в 10% власників, які нібито хочуть продати свої паї, на мою думку, суттєво завищена. Земля - це капітал, який може приносити дохід, і разовий продаж цього не компенсує. Люди прекрасно це розуміють", - упевнений він. Але навіть якщо ринок землі в перший рік після зняття мораторію дійсно не буде активний, легкості в реалізації реформи це не додасть.

СКАСУЙ МЕНЕ, ЯКЩО ЗМОЖЕШ

Основні етапи земельної реформи в Україні

18 грудня 1990 Постанова Верховної Ради "Про земельну реформу". Зокрема, нею передбачалося, що "громадяни, підприємства і організації, які мають у користуванні земельні ділянки, надані їм до введення Земельного кодексу УРСР, повинні до 15 березня 1994 року оформити право власності або право користування землею". Дедлайн кілька разів продовжувався, процес отримання документів, що встановлюють право на землю, остаточно завершили в 2008-му.
1992-1999 рр. Колгоспи трансформували в колективні сільгосппідприємства (КСП). Кожен член КСП отримав право на частину землі свого господарства - земельну частку (пай). Всього з держвласності у власність КСП передали 27 млн га земель.
1994-1999 рр. Виділення кожному члену КСП земельної частки (паю) - поки тільки на папері, без фізичного отримання на місцевості.
1999-2000 рр. Отримання членами КСП земельних ділянок з документально підтвердженими межами і державною реєстрацією права власності. Місце розташування земельних ділянок в більшості випадків визначали жеребкуванням. Землю отримали близько 7 млн громадян.
18 січня 2001 Введення заборони на відчуження сільськогосподарських земель як тимчасовий захід (на рік) до прийняття Земельного кодексу.
25 жовтня 2001 р Прийнято Земельний кодекс, який продовжив заборону на купівлю-продаж землі до 1 січня 2005 року і розширив дію мораторію не тільки на земельні паї, а й на ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства незалежно від форми власності. Це і є "мораторій на продаж земель сільгосппризначення", який триває досі.
17 червня 2004 р Рада продовжила мораторій до 2007 року, але президент Леонід Кучма наклав вето на цей закон.
06 жовтня 2004 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 249.
19 грудня 2006 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 354.
28 грудня 2007 р Продовження мораторію передбачено законом "Про Державний бюджет України на 2008 рік". Дія мораторію продовжена безстроково, до вступу в силу законів "Про Державний земельний кадастр" і "Про ринок землі".
22 грудня 2009 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 344.
20 грудня 2011 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 275.
20 листопада 2012 р Продовження мораторію до 1 січня 2016 року, кількість голосів "за" - 269.
10 листопада 2015 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 309.
06 жовтня 2016 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 297.
07 грудня 2017 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 236.
20 грудня 2018 р Продовження мораторію, кількість голосів "за" - 231.
30 квітня 2019 р ЦВК визнала переможцем президентських виборів в Україні Володимира Зеленського. Один з пунктів його передвиборчої програми - "Формування прозорого ринку землі".
28 серпня 2019 г. На зустрічі з президентом Групи Світового банку Девідом Малпассом Зеленський підтвердив намір провести земельну реформу.
02 вересня 2019 р Визначено відповідальні за земельну реформу і дедлайни: Кабінет міністрів України повинен розробити законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення до 1 жовтня, а Верховна Рада - скасувати земельний мораторій до 1 грудня 2019 року. Відповідальні: прем'єр-міністр Олексій Гончарук та міністр економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофій Милованов.

Прийняти і пробачити

"Законопроект про обіг..." буде складно прийняти навіть в умовах більшості "Слуги народу" в Раді і видалення з документа болючою норми про іноземців. Проблем можна очікувати як всередині парламенту, так і за його межами. Негласний оплот опору в Раді - фракція "Батьківщина". Хоча Юлія Тимошенко напередодні парламентських виборів урочисто пообіцяла, що не піде в опозицію і буде допомагати команді президента, і поки тримає слово, питання ринку землі занадто наріжне, щоб вона залишилася в стороні. Також "захист українського селянина від обезземелення" - ідеальний привід повернутися в медіапростір Радикальної партії Олега Ляшка.

За межами ВРУ уряду критично важливо заручитися підтримкою фермерських кіл (навіть якщо в самому КМУ цього поки не розуміють). З'їзд Асоціації фермерів і приватних землевласників України від 11 вересня був практично повністю присвячений формуванню позиції щодо ринку землі. Делегати ухвалили "вважати небезпечним введення непідготовленого обороту земель з 01 січня 2020 року". Зараз АФЗУ проводить наради на рівні районів - за їх результатами в середині жовтня в Києві проведуть громадські слухання про варіанти завершення земельної реформи в Україні. "У разі ігнорування позицій аграріїв владою [необхідно буде] створити Всеукраїнський страйковий комітет із захисту рідної землі (Селянський фронт) для недопущення негативних наслідків введення поспішного обороту земель", - підкреслює Іван Томич, почесний президент АФЗУ.

Ніхто не проти. Явних супротивників земельної реформи немає - опитані Фокусом представники найбільшого аграрного бізнесу або висловлюють повну підтримку зняття мораторію, або відмовчуються

За розрахунками розробників законопроекту, в перший рік після відкриття ринку землі економічний ефект складе всього $ 1 млрд в український бюджет. Ця цифра не дуже вражає, щоб обгрунтувати необхідність реформи. "У них дуже слабкий план комунікації - вони переводять, наприклад, цей ефект в додаткові пенсії для 700 тис. пенсіонерів або ремонт 2 тис. км доріг і т. п. Але всі погодяться, що це занадто дешево за продаж країни", - ділиться з Фокусом один з консультантів - представник донорів. Також, за його словами, в риториці уряд планує використовувати посилання на рішення Європейського суду з прав людини, який визнав незаконною дію мораторію у справі "Зеленчук і Цицюра проти України", але стейкхолдери та й самі громадяни до такого аргументу не будуть сприйнятливі.

У той же час явних противників земельної реформи немає - опитані представники найбільшого аграрного бізнесу або висловлюють повну підтримку зняття мораторію, або відмовчуються. Аграрні асоціації, чий вплив після оновлення влади і ліквідації Мінагропроду різко девальвувався, не ризикують вступати в жорстке протистояння з владою. Фермери взяли паузу, щоб "розібратися в ситуації".

Але все це - лише видиме затишшя, яке перерветься, як тільки опублікують законопроект. Причому противники ринку в його пропонованому форматі будуть спиратися на фактично необмежені фінансові та інтелектуальні ресурси своїх команд. "Наприклад, поширення африканської чуми свиней, з яким чомусь ніхто ефективно не бореться, - що це, як усвідомлене обвалювання цін на українську землю перед розпродажем її іноземцям? На цей аргумент неможливо щось заперечити, і він буде дуже яскраво звучати з ТВ-екрану", - наводить приклад один з учасників ринку.

Також є думка, що реформатори, зіткнувшись з ефективною, хоча, можливо, і негласною протидією, підуть іншим шляхом: внесуть непомітну сходинку про скасування мораторію в якій-небудь утилітарний законопроект. Це відкриє ринок землі без правил, без обмежень і одномоментно. В такому випадку наслідки для галузі передбачити складно. Зате наслідки для авторів такого сценарію опиняться нищівними.

СКЛАДНА РОБОТА

Віктор Іванчик, співвласник і генеральний директор агропромхолдингу "Астарта" про технології та нелегальні гроші

Відкриття ринку землі вважаю за необхідне, так як зняття мораторію дозволить вивести з тіні розпорядження державною землею, забезпечить власникам можливість вільно розпоряджатися своєю власністю, дасть новий приплив інвестицій в Україну.

Необхідно надати право сільгоспвиробникам купувати землю. Отримання землі у власність агровиробників дозволить застосовувати більш затратні технології, в тому числі іригаційне землеробство, а також інвестувати в переробку сільгосппродукції, а це додана вартість до вирощуваної нами продукції та нові робочі місця.

Важливий момент при відкритті ринку землі - партнерське ставлення держави до сільгоспвиробника. Чинне законодавство гарантує першочергове право орендаря землі на її викуп. Ця гарантія повинна бути забезпечена в рівній мірі всім сільгоспвиробникам - від фермерів до агрохолдингів. Сподіваюся, що як уряд, так і Верховна Рада України не піддадуться на популістські заклики опонентів реформи щодо заборони купівлі землі компаніями, що мають іноземних інвесторів. Головне, що покупець землі - це підприємство, яке зареєстроване та діє за законами України, що створює робочі місця і сплачує податки в нашій країні. Така гарантія дозволить створити прозорий ринок землі, а власник отримає максимально вигідну ціну при продажу своєї земельної ділянки. Що ще важливо: створити на законодавчому рівні такі умови, при яких неможливо буде використовувати для покупки землі нелегально отримані гроші.

ПОРУШУЮЧИ СТАТУС-КВО

Олег Бахматюк, голова ради директорів Ukrlandfarming про давно назрілих рішеннях

Земельна реформа назріла давно. Українці фактично позбавлені права власності на свою землю, цю несправедливість держава повинна виправити. З іншого боку, агросектор як локомотив української економіки обмежений в можливостях для розвитку. Реформу слід провести ще 10-12 років тому - і інвестиції, капіталізація в економіці зараз були б зовсім іншими. Всі ці роки ми чуємо аргумент: "Олігархи скуплять землю за безцінь". Але завдання держави - дати можливість людям, охочим продати свою власність, свою землю, продати її дорого. Це можливо тільки в умовах відкритого, прозорого ринку землі.

Ринок землі - це поштовх для розвитку не тільки агросектора, це поштовх для розвитку всієї економіки. Що стосується аргументу, що "олігархи все скуплять": висока ринкова вартість землі не дозволить консолідувати великі земельні банки в одних руках. Скажемо чесно: великим гравцям будь-які зміни невигідні, це порушує статус-кво, певний баланс на ринку. Але я вважаю відкриття ринку землі необхідне, більш того - неминуче. Ми все одно будемо орендарями. Але ефективніше укладати довгострокові угоди з великими, а не з дрібними орендодавцями. При цьому я вважаю, що мінімальні обмеження для великих іноземних гравців повинні бути впроваджені.

Якою буде земельна реформа? Є успішні приклади - польська, аргентинська, бразильська модель функціонування земельного ринку. Грамотний підхід до побудови ефективної моделі ринку землі передбачає чіткі правила гри для всіх учасників і захист їхніх інвестицій, облік стратегічних державних інтересів і максимальну дерегуляцію ведення бізнесу.

ВСТИГАТИ ЗА РИНКОМ

Всеволод Кожемяко, генеральний директор Групи АГРОТРЕЙД про часи і терміни

Я підтримую скасування мораторію. Однак проти будь-яких обмежень. Вони тільки завадять появі повноцінного ринку землі. На мою думку, потрібно відкривати ринок для всіх, незалежно від резидентства, і максимально, наскільки це можливо, прибирати норми щодо заборони концентрації землі в одних руках. Саме таким чином можна сформувати справедливу ціну, виходячи з попиту. Винятком повинні стати компанії з РФ. Їм точно потрібно заборонити купувати - це питання національної безпеки.

Важливо створити умови, при яких існуючий сільськогосподарський бізнес збереже свої позиції, і передбачити механізм, при якому нинішній орендар при рівній ціні має переважне право викупу ділянки. Якщо ж продавець знаходить можливість продати ділянку дорожче, ніж пропонує орендар, то тут закономірно включаються ринкові механізми.

Притому дуже важливо захистити діючі договори оренди і встановити єдину, цивілізовану форму обміну "шахматки" на полях, щоб правила були прозорі і однакові для всіх.

Яка дата введення ринку була б комфортна бізнесу, щоб підготуватися до нього? Моя відповідь: немає такої дати. Якщо відштовхуватися від готовності бізнесу, то цього не відбудеться ніколи. Бізнес дуже неоднорідний. Хтось готовий купувати вже сьогодні, хтось уже "купує", але користуючись недосконалістю законодавства або корупційними схемами. Якщо чекати, поки всі будуть готові, то ця корупційна годівниця ніколи не закриється. Завжди будуть ті, хто не готовий до відкриття ринку землі, але на то він і ринок, що за ним треба встигати. Не думаю, що зняття мораторію призведе до якихось тектонічних змін в галузі. Домінувати, як і раніше, буде оренда.

Віталій Кравченко для Фокус.